Thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng thanh khoản bỗng xuất hiện hàng loạt “chiêu” lách luật. Những hợp đồng đặt cọc giữ chỗ còn là cách huy động vốn của các doanh nghiệp yếu tài chính.

Mượn tên cá nhân để lách thuế

Anh Lê Khiêm, một khách hàng mua đất nền Dự án Centana trên đường Trường Lưu, quận 9, TP.HCM cho biết, anh mới mua nền đất 100 m2 của dự án. Theo thông tin ban đầu là anh mua trực tiếp của chủ đầu tư. Tuy nhiên đến lúc làm hợp đồng mua bán thì người bán lại là một cá nhân. Trong khi đó, chủ đầu tư chỉ đứng ở vai trò đơn vị được ủy quyền bán lại dự án cho anh.

Tương tự, tại Dự án chung cư Phan Văn Hớn (quận 12) nhiều khách hàng thắc mắc tại sao họ là người mua đầu tiên, nhưng trong hợp đồng lại là người mua lại sản phẩm của người khác.

Khi đối chiếu các hợp đồng thì thấy chỉ có 8 người đứng tên trên tổng số hơn 300 căn hộ bán lại cho khách hàng mua và đơn vị phát triển dự án được 8 khách hàng này ủy quyền cho bán hàng.

Chủ đầu tư sẽ mở bán chính thức thông qua các hợp đồng đặt chỗ, hợp đồng cọc. Ảnh: V.D

Thậm chí tình trạng này còn được ghi nhận tại các địa bàn lân cận TP.HCM khi các doanh nghiệp tổ chức bán hàng tại đây.

Mới đây, UBND tỉnh Long An đã có kết luận thanh tra một số dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn tỉnh. Theo đó, đa số dự án đều sai phạm, trong đó có sai phạm đứng tên người khác để bán sản phẩm ở các dự án như Khu dân cư Hiệp Hòa, Khu đô thị sân bay thị xã Kiến Tường, Khu dân cư bến xe và Khu dân cư thị trấn Thủ Thừa.

Luật sư Phạm Đình Bắc (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, thủ thuật này được các doanh nghiệp sử dụng rất nhiều. Khi mở bán, doanh nghiệp quảng cáo là chủ đầu tư, nhưng khi ký hợp đồng với khách lại là mua sản phẩm từ người khác. Bản chất của vấn đề là chủ đầu tư đang có động thái lách luật thuế.

Ông Bắc phân tích, nếu doanh nghiệp bán hàng cho khách thì phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp là 20%, nhưng khi cá nhân bán lại hàng thì chỉ đóng thuế thu nhập cá nhân 2%. Thông thường, chủ đầu tư sẽ làm hợp đồng bán các lô sản phẩm tại dự án với giá rất thấp cho người của doanh nghiệp đứng tên, để đóng thuế thu nhập doanh nghiệp thấp đi. Sau đó, số người đứng tên này sẽ làm hợp đồng ủy quyền cho doanh nghiệp bán lại sản phẩm cho khách hàng để chỉ phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân. Giá bán ra lúc này sẽ là giá giao dịch của thị trường.

“Đó là mấu chốt của câu chuyện chủ đầu tư bán hàng cho khách hàng, nhưng trên giấy tờ pháp lý, họ lại phải mua lại hàng của một người rất lạ. Với cách thức này, chủ đầu tư sẽ thu về lợi nhuận lớn vì lách được thuế thu nhập doanh nghiệp 20%”, luật sư Bắc nói.

Nhận đặt cọc để bán dự án chưa đủ điều kiện

Trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động trở lại, doanh nghiệp địa ốc chạy đua đưa sản phẩm ra thị trường. Có dự án còn chưa xây xong móng cũng được “lách luật” rao bán. Hợp đồng cọc là phương thức phổ biến để các doanh nghiệp này vừa huy động được vốn làm hạ tầng vừa bán được dự án khi chưa đủ điều kiện.

Cụ thể, các chủ đầu tư thường sử dụng nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán. Một số dự án chưa công bố mở bán chính thức nhưng các môi giới tại sàn lôi kéo khách hàng bằng cái gọi là “suất ngoại giao”.

Những thủ thuật này có một điểm chung là người mua sẽ được mua với mức giá thấp hơn giá chính thức chủ đầu tư đưa ra ngày mở bán.

Một dự án ở Long An huy động vốn của khách hàng làm hạ tầng qua hợp đồng cọc nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Đây là chiêu thức được công ty địa ốc Alibaba áp dụng và gây xôn xao dư luận vào cuối năm 2017. Tự xưng là chủ đầu tư dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án đất nền nhưng doanh nghiệp vẫn huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”.

Đơn vị này cũng quảng cáo rầm rộ khi công bố tung ra 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền, khiến gần 500 người đã đặt cọc hơn 16 tỷ đồng mua dự án này.

Mới đây, tại Dự án Thắng Lợi Riverside, dù mới trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý và chuẩn bị làm hạ tầng, chủ đầu tư này đã chia lô, kẻ đường rồi cho nhân viên kinh doanh chào bán bằng hình thức đặt cọc giữ chỗ, sau đó trong hợp đồng thanh toán sẽ thỏa thuận đóng tiền theo tiến độ.

Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết phương thức này phần lớn được thực hiện bởi các doanh nghiệp vốn mỏng và cần vốn để triển khai.

Phương thức không mới nhưng hiện vẫn chưa có cơ chế rõ ràng để quản lý chuyện này. 

Các chuyên gia cảnh báo khách hàng chịu rủi ro rất lớn khi mua bất động sản với hình thức này. Nếu chủ đầu tư thất bại trong việc xin giấy phép hay làm thủ tục pháp lý cho dự án thì khách hàng rất khó khăn để lấy lại tiền cọc. Bởi lẽ đa phần số tiền đó đã được triển khai làm hạ tầng cho dự án.  

Bình Nguyên